吕瑶别墅置业专家

您好，这里是365房博士，我是吕瑶。美林墅是目前南京为数不多的纯独栋项目之一，位于玄武大道，紫金山、朝阳山、聚宝山三山环绕，无论地段、环境都相当不错，而纯独栋项目也是未来极为稀缺的产品，从这几个角度考虑，还是相当值得入手的。 美林墅目前暂无房源可售，后期加推最后70套独栋别墅，面积为510-750㎡。2017年3月，美林墅前期仅剩的几套独栋房源，均价仅在3万元/㎡左右，作为主城核心地段的独栋别墅，价格还是相当便宜的。 2017年3月底，燕子矶G01地块经过73轮竞价，被安居置业以总价20.1亿拿下，楼面价23800元/㎡。该地块容积率1.01≤R≤1.6，建筑高度（m）：24≤H≤35，适合打造11层的小高层，配备6层或6+1层的低密度多层，有可能会含有叠加别墅产品。具体情况还要看开发商规划。 感谢您的关注与提问！

吕瑶别墅置业专家

您好，这里是365房博士，我是吕瑶。武夷绿洲的别墅位处江宁核心位置，靠近竹山路地铁站，周围生活交通配套都很方便。 6月23日，武夷绿洲沁荷苑已领4#、7#、9#、12#、16#、17#、20-26#楼销许，共计54套别墅房源，毛坯交付，交付时间为2017年9月30日，销许均价为23089-24613元/㎡，预计近期加推。这样的价格在江宁别墅中也属性价比相当高的。目前武夷绿洲别墅价格较低，同时同区域暂无其他竞争产品，是入手的好时机。 不足的是，武夷绿洲别墅产品较老，卖相略差。但作为第一居所自住，还是不错的选择。 最后提醒一下，别墅在转手时，有可能会面临客群较少，成交周期长的问题。 谢谢您的关注！

吕瑶别墅置业专家

您好，这里是365房博士，我是吕瑶。 没有办证的二手期房别墅可以购买，但是存在一定风险。 一、期房买卖并不违法。我们通常所说的“期房限转”是指期房转让不能像一般的二手房买卖那样去交易中心办理预告登记，至于期房买卖合同的法律效力问题，是没有任何影响的。 上海高院曾有书面意见指出：不能仅因卖方尚未取得房地产权证而认定转让合同无效，卖方虽然没有取得产证而不享有房屋的所有权，但根据买卖合同享有债权，对债权进行转让是法律赋予的权利，因此期房限转政策并不影响买卖合同的效力，无非是不能办理预告登记而已。 二、期房买卖要注意的问题 (一)买卖双方签订买卖合同后，买方忌惮于卖方将来一房二卖或者干脆不愿意过户，所以往往会选择在公证机关的公证下签订买卖合同，认为公证过的合同卖方就不能违约了，即使违约买方也可以向法院要求强制过户。其实这是一个大大的误解，公证(包括律师见证)不过是对合同是否违法、是否是当事人的真实意思表示进行第三方证明，其不可能起到对合同将来履行情况产生任何约束力的作用，要违约还是要违约，避免不了。 (二)买方与谁签合同最保险? 期房买卖，通常有两种交易模式：一是买卖双方直接与开发商办理更名手续，即买方直接与开发商签订预售商品房买卖合同，卖方完全退出交易，由买方取代原先卖方的地位——这是最保险的期房买卖交易模式，当然前提是开发商原因配合; 二是由买卖双方签订合同，其名为买卖合同，实质却是债权转让合同——这是目前市场上最常见的交易模式。 由于期房本身的特殊性，建议买方务必在专业律师的指导下购置期房。以下文字围绕第二种交易模式中的常见法律纠纷展开讨论。 (三)重视《债权转让通知书》 买方如果与卖方签订期房买卖合同，首先要确认卖方是否已经付清了到期该付的房款，再在合同上约定将卖方对开发商的全部权利让渡给买方，同时卖方需要出具一份《债权转让通知书》送达给开发商，因为法律规定债权转让必须通知债务人，否则对债务人不发生效力。 (四)最大限度避免一房二卖 为防止卖方在与买方签完合同后，又将房子卖给他人，导致买方的置业期望落空，买卖双方可以约定：卖方将与开发商签订的预售合同、发票等正本交予中介公司或律师事务所保管，此举可以最大限度避免一房二卖情况的发生。 (五)卖方到时不卖了，买方怎么办? 如果卖方在拿到产证后反悔了，不卖了，这个时候买方怎么办?除了按照合同约定追究违约金外，还有其他保障吗?根据合同法的规定，买方除了要求违约金外，还有权要求卖方继续履行合同，也就是要求卖方继续把房子交易过户给买方，因为继续履行同样是一项重要的违约责任，它和违约金并行不悖，可以同时主张。 (六)税费承担需要及早了解 按照期房买卖的通常交易流程，开发商先将房子过户给卖方，卖家再将房子过户给买方，在这个环节中，房子交易了两次，契税也就要征收两次(卖方和买方各缴一次)，营业税要征收一次(卖方缴)。买卖双方如果对税费承担没有事先约定，极易产生纠纷。如果约定税费都有买方承担，卖方只要一个到手价，那么买方一定要做好比买一般二手房缴纳较多税费的思想准备。 总之，虽然说二手期房买卖的行为并不被法律禁止，市场上也多有成功操作的案例，但毕竟少了预告登记这个物权保障环节，卖方毁约的现实风险还是不容忽视的，再怎样精心布置的交易方式，也难免挂万漏一。所以，建议买方在交易过程中，多与开发商沟通，多关注开发商那边的交易进程，一旦得知卖方已经取得产证的消息，及时催促卖方办理过户手续。如果发现卖方有怠于履行的迹象，及时向法院起诉，并要做好财产保全工作。只有在事前策划和事后救济中都做到妥善设计，买方才能实现最终收房过户的目的。 谢谢您的关注，感谢提问！

吕瑶别墅置业专家

您好，这里是365房博士，我是吕瑶。 买卖期房存在一定风险，但并不违法。我们通常所说的“期房限转”是指期房转让不能像一般的二手房买卖那样去交易中心办理预告登记，至于期房买卖合同的法律效力问题，是没有任何影响的。 上海高院曾有书面意见指出：不能仅因卖方尚未取得房地产权证而认定转让合同无效，卖方虽然没有取得产证而不享有房屋的所有权，但根据买卖合同享有债权，对债权进行转让是法律赋予的权利，因此期房限转政策并不影响买卖合同的效力，无非是不能办理预告登记而已。 您所购买的二手期房别墅，跟卖家签订的合同，其名为买卖合同，实质却是债权转让合同。 买方如果与卖方签订期房买卖合同，首先要确认卖方是否已经付清了到期该付的房款，再在合同上约定将卖方对开发商的全部权利让渡给买方，同时卖方需要出具一份《债权转让通知书》送达给开发商，因为法律规定债权转让必须通知债务人，否则对债务人不发生效力。 根据您的描述，有部分内容不是特别清楚，您和卖家在签订合同的时候，有没有约定好具体房款部分由谁来偿付？如果在合同中规定清楚您和卖方各需承担的责任和房款金额，那么按合同执行即可，一旦对方违约，可让其遵照合同缴付违约金，同时继续履行合同，即将房子转卖给您。 谢谢您的关注，感谢提问！

吕瑶别墅置业专家

您好，这里是365房博士，我是吕瑶。廻峰庄园位于溧水白马镇，现在为尾盘现房销售，双拼面积308㎡，均价12000元/㎡，联排面积256㎡，均价8500元/㎡。 和2015年相比，廻峰庄园双拼、联排均价两年间仅涨了1000元/㎡。溧水现在普遍的联排别墅价格在10000元/㎡左右，离南京较近的卧龙湖小镇，联排均价已经到达14000元/㎡。个人认为，该项目所在的白马镇不管是离南京，还是离溧水城区都较远，该区域目前没有太多规划利好，未来升值幅度不会太大。 如果仅仅想要购买别墅居住、度假，还是可以购买的，但如果是想作为纯投资，不建议购买。 谢谢您的关注，感谢提问！

吕瑶别墅置业专家

您好，这里是365房博士，我是吕瑶。别墅产品不太适合短期投资，因为别墅作为住宅类的最高端产品，面对的客群相对较少，同时，别墅本身的定位并非生活必需品，这也导致其在转手时，会面临客群少、成交周期长的问题，这在短时间内也会影响其二手价格。 如果是纯投资，短期内想要靠买进卖出达到资产升值的目的，还是购买普通住宅比较合适。 虽然别墅不适合短期投资，但是除了自住之外，别墅还是保值增值的好产品。别墅作为稀缺产品，占有稀缺的自然资源，未来的价值不可估量。尤其是06年之后不再有的独栋产品，2012年禁止容积率1.0以下土地出让后的纯别墅社区，都是极为稀缺的。另外，占据主城核心地段，或者占有稀缺的山水资源的别墅产品，在未来的升值潜力也会较大。在资产配置中，长期持有这样的别墅产品，是不错的选择。 感谢您的提问！

365房博士

您好，这里是365房博士。主要还是要跟售楼处问清楚房屋的性质，如果是住宅的性质，那么一切税费还是按照住宅来计算，这个要跟售楼处了解清楚。

365房博士

您好，这里是365房博士。如果购房发票丢了，想办理房产证，购房者可以拿着身份证、购房合同等材料去找开发商，由开发商出具发票的存根并加盖印章，再由税务机关审查核实即可。

伍海燕别墅置业专家

从别墅配套来看，江宁小龙湾的武夷绿洲沁荷苑和方山的景枫你山、鲁能泰山7号院是很不错的选择。武夷绿洲沁荷苑位于江宁核心板块，双地铁出行，商业配套齐全。景枫你山、鲁能泰山7号院，位于方山东麓、江宁大学城内，周边山水资源丰富，投资400亿元的世茂梦工厂已经动工，月华路小学、方山南外也在紧锣密鼓建设中。

伍海燕别墅置业专家

从2015年开始，南京将军大道沿线、方山二手别墅成交走高，因为新别墅房源减少，房价攀涨，不少改善客只能将买房需求转移到二手市场。对于优质地段、配套齐全、物业、别墅品质好的别墅小区，二手房源也是不错选择。