徐梦月商业置业专家

绿地之窗项目位于雨花区绿都大道与绕城公路交汇处，分列在南京南站南北广场。目前在售商铺面积约为40-200㎡，均价约为6-8万/㎡，部分可做餐饮，预计2018年年底交付。绿地之窗项目的优势主要体现在片区成熟度、交通优势和强大的客户基础上。

贾丛资深房产专家

商铺的交易税费与住宅有三方面不同：一是除了营业税、个税和契税，还要交土地增值税和印花税；二是营业税和个税无法免除，即使交易满五年也要交；三是契税按最高标准交，与面积大小无关，统一为计税价格的3%。 由于商铺交易税费较为复杂，增值税、个税、土地增值税可以简单的计算为全额的30.6%或者差额的55.6%。实际操作中如果选择全额则全部按照全额缴纳，选择差额就全部按照差额缴纳。通常情况下，交易商铺都会选择差额缴纳税费。

贾丛资深房产专家

你好，商业地产投资水很深，对于新手投资客来说，可选择公寓或住宅底商，风险比较小但相应的收益要看你是否有慧眼能找到升值空间巨大的商铺，如果想要买写字楼和比较大的商铺，首先自己要有一定的投资经验，对这两种类型的产品特性非常熟知，才能选到收益高的产品。

贾丛资深房产专家

你好，商业有一句话叫“进得来、留得住、出得去”，其实这是对商铺的交通动线做出了要求，一定要考虑商业交通动线配套的便利性，及车位问题。位于交通枢纽处的商铺，应以经营日常用品或价格低、便于携带的消费品为主。位于住宅附近的商铺，应以经营综合性消费品为主。位于办公楼附近的商铺，应以经营文化、办公用品为主，且商品的档次应相对较高。位于学校附近的商铺，应以经营文具、饮食、日常用品为主。在投资商铺之前，就应该为它寻找“出路”。

贾丛资深房产专家

你好，买房跟着规划走，买铺也是一样的，这两个区域从规划上看都适合投资，具体还要看你选择那些铺子。河西南地段好，在售住宅项目多，消费群体庞大。这里共规划有18所学校，还有华侨城，金地中心、正荣财富中心等多家商业综合体，未来能吸引大量客群到访。值得考虑。规划中的江北新区核心区，未来发展前景也非常好，但目前在售的铺子不多，以华润国际社区为例，目前在售沿街商铺，面积约为58-140㎡，总价300万-600万不等，价格还是很高的。

徐梦月商业置业专家

雨花客厅预计今年三季度开业，沃尔玛山姆会员店、迪卡侬旗舰店、上影海上明珠影城、英皇体育俱乐部和洛克公园这5家主力店已正式签约确定入驻。

柏莉商业置业专家

物业：南京市的物业基本服务收费标准限价为1.9元/㎡/月，而公寓远远超出这个标准。比如涵碧楼的物业费是9元/㎡/月，龙江里则是7.5元/㎡/月。水电：商办公寓水电费按商用计算，生活成本较高（粗略计算的话民用水电费只有商用的一半），而且大部分没有天然气，只能用电磁炉。当然也有少部分公寓配备了天然气或者开发商比较牛，和政府协商了水电按民用来，但这种公寓比较少，买之前务必要确认清楚计费方式。

柏莉商业置业专家

绿地之窗在售商铺面积约为40-200㎡，均价约为6-8万/㎡，部分可做餐饮，预计2018年年底交付；东方万汇城在售少量20-100㎡商铺，均价6-8万/㎡，可做餐饮，预计2017年6月30日交付；弘阳时光里在售50-250㎡底商，均价1.1-3.7万/㎡，有上下水和烟道，可做餐饮，预计2018年2月交付。

柏莉商业置业专家

①租金回报率法。公式：（税后月租金-按揭月供款）*12/（首期房款+期房时间内的按揭款） ②租金回报率分析法（适合个人）。公式：（税后月租金-每月物业管理费）*12/购买房屋总价，这种方法算出的比值越大，就表明越值得投资。 ③内部收益率法（适合企业）。累计总收益/累计总投入＝月租金×投资期内的累计出租月数/(按揭首期房款+保险费+契税+大修基金+其他投入+累计按揭款+累计物业管理费)＝内部收益率。这种方法的计算方式更为复杂，但商铺都要交物业费、管理费，运营公司有时也会收取一定的费用，这也要在租金里面减去，用商铺的净收入来计算。 ④简易国际评估法。基本公式为：如果该物业的净年收益×15年＝房产购买价，则认为该物业物有所值。

柏莉商业置业专家

一是自己经营；二是出租；三是短时间内转手获取差价；四是先经营，后转手。