您好，宋博士，550万预算，两人都是教育培训行业，新街口附近工作，现有一套夫子庙附近老小区自住，考虑改善，但还没有小孩，有考虑两年内生，所以问题1是比较纠结是直接换有学区的二手房，还是直接新房。2是先卖再买比较好，还是先买再卖比较好？3是现在置换房子，是不是好时机（房子去年底刚刚装修完），有朋友说应该等孩子生了再考虑学区，因为很可能会调整，以及现在房价严控，不确定后三年涨幅如何。非常感谢！

宋晨资深置业专家

您好，我的建议是你们可以考虑一些有潜力学区的限价新房，本身自己要用到学区还需要好多年，两年内生+6年孩子成长，至少也要7、8年时间了，相关政策变数的确比较大，但是如果是潜力学区的新房，一方面学校有时间可以发展壮大，另一方面将来不论是自用还是转手都是比较有利的。 先卖再买和先买再卖其实各有利弊。如果你们有比较强的资金筹措能力，肯定还是建议先买房再卖房，这样不至于卖房之后一直摇不到买不到心态崩掉。但是如果资金筹措能力不强，手上资金有限，那其实也没什么选择，只能先卖再买，卖掉了再买的好处是你们家庭名下如果没有其它房子了，卖房后可以开出无房证明，摇中的概率会比普通购房证明高一些，当然摇中这件事没有绝对，普通号一样有机会，所以我觉得尽量还是先买再卖，这样风险小一些。如果最后选择先卖再买，我的建议是新房和二手房一起看，不要只盯着新房，特别是热门新房，一旦发现新房摇号难度太大，及时放弃，寻找备选的二手房，不要浪费太多时间成本。 现在肯定是换房比较好的时机，你们夫子庙附近的老小区大概率没有学区附加值，涨幅本身很有限，但是你真正去市场上买房就会发现，但凡能看上的的好一些的二手房价格一定比自己想象的高，并且还一直在涨，只是慢牛行情，温水煮青蛙，很多买房人不接触一线行情感觉不到而已，只觉得自己家房子没涨其它也不会涨。而现在新房限价并且会继续限一段时间，政府又提出了无房户优先买房的政策帮助刚需上车，是政府在创造机会，延长了刚需上车的窗口期，我觉得要把握要珍惜，现在比起十年前肯定未必是好时机，但是和三年后五年后比，现在就是最好的时机。（仅限于刚需和改善，投资不谈） 你说的房价严控，一直控制的是新房，二手房价格国家是管不到的，由市场决定和说话，事实上发展态势好的新城区，次新房一直在涨，包括学区房也是，所以未来房价涨幅如何，取决于你现在买什么样的房子，普涨的时代的确过去了，很难说每一套房子都能大赚特赚，所以现在买什么房子决定了你未来的筹码。 具体来说可以买什么样的房子。550万预算其实还算选择比较多，如果现金充足，手上资金能达到八成，优先考虑河西南限价新房，今年可以关注下颐和铂湾，河西南属于闭眼买状态，买到就赚到，当然距离你们工作地点会有点远，不过后续二号线西延通车后，也不用换乘直达新街口，也就还好。只是首付要求高，要看你们自身是否符合要求。 其它区域我会建议你们考虑下新玄武和鼓楼滨江。新玄武的星河国际和玄武映园都可以，鼓楼滨江后续有个佳兆业项目，新玄武对应的学区资源是南师附小+科利华中学分校，鼓楼滨江佳兆业对应的学区资源是拉小方兴小学，初中待定。明年三汊河一带还有恒盛金陵湾可以关注，对应树人初中，不过这也属于倒挂神盘很难买了。您可以先了解一下这些项目。以上就是我的回答供您参考，麻烦您抽空给个好评，十分感谢~~